ש.מ קוסטה בנייה וחיזוקים - שאלות ותשובות הקשורות לתמ״א 38 - ש.מ קוסטה בנייה וחיזוקים
תמ״א 38 שאלות ותשובות

072-3308270     ראשון - חמישי: 9:00 - 18:00, רשימת ממליצים

072-3308270
גודל פונט: +

שאלות ותשובות הקשורות לתמ״א 38

כל מה שרציתם לדעת על תמ״א 38 ולא העזתם לשאול

 

 

בשביל מה צריך תמ״א

בטיחות: מניעת קריסת הבניין במקרה חלילה של רעידת אדמה – מציל חיים.
בטחון: שהות בממ"ד (במידה ויבנה) או במקלט שיוסב לתקני, בעת מתקפת טילים – מציל חיים.
איכות חיים: מעלית לכל הקומות.
כלכלית: עליית שווי הדירה במאות אלפי ₪ בשל חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, תוספות בנייה (בכפוף לאפשרויות), התקנת מעלית, שדרוג התשתיות והחזות החיצונית.

האם ניתן לבצע תמ״א 38 בייזום עצמי


אכן כן. אך מניסיון כושל של חברות רבות בתחום התמ"א שהתמקצעו על גבם של הדיירים ומספר מועט של בניינים שניסו להוביל מהלך כזה באופן עצמאי וכשלו יש להבין את מורכבות התהליך והצורך ביד מכוונת מקצועית העומדת לרשות חברתנו.עסקת תמ"א הינה עסקה מורכבת הדורשת מעבר להבנה מעולה וניסיון רב בתחום הבנייה יכולת הובלת מהלך בבניין לא הומוגני המורכב מרבדים שונים של צרכים, דרישות, התמודדות עם כוחניות, והפעלת בעלי מקצוע מהשורה הראשונה ובכללם אדריכלים, מהנדסי קונסטרוקציה יועצי בטיחות ,מעליות ועוד המתמחים בתמ"א.

מהו הרוב הדרוש לתמ״א 38


66% מבעלי הזכויות . לכל בעלי הדירות זכות הצבעה עפ"י גודל דירתם הנוכחית בנסח.

מה קורה כאשר שכן מתנגד לתמ״א

לאחר חתימת הרוב הדרוש וחתימת החברה על ההסכם יוגשו תכניות לעירייה. עם קבלת האישור העקרוני מהעירייה (המהווה שלב א' – מכינה) יזומנו המתנגדים ואלו שלא חתמו על ההסכם, (במקביל להמשך התהליך) למסור ולדון בהתנגדותם למול רשם המקרקעין לשם ביטול העסקה.לא קבל רשם המקרקעין את נימוקי המתנגדים – יכול הרשם למנות עו"ד שיחתום בשם בעל הדירה במידה ומסרב לחתום על אף החלטת הרשם.
לאחר חתימת הרוב הדרוש וחתימת החברה על ההסכם יוגשו תכניות לעירייה. עם קבלת האישור העקרוני מהעירייה (המהווה שלב א' – מכינה) יזומנו המתנגדים ואלו שלא חתמו על ההסכם, (במקביל להמשך התהליך) למסור ולדון בהתנגדותם למול רשם המקרקעין לשם ביטול העסקה.לא קבל רשם המקרקעין את נימוקי המתנגדים – יכול הרשם למנות עו"ד שיחתום בשם בעל הדירה במידה ומסרב לחתום על אף החלטת הרשם.

האם המתנגדים יכולים למנוע את קיום התמ״א

לאחר חתימת הרוב הדרוש וחתימת החברה על ההסכם יוגשו תכניות לעירייה. עם קבלת האישור העקרוני מהעירייה (המהווה שלב א' – מכינה) יזומנו המתנגדים ואלו שלא חתמו על ההסכם, (במקביל להמשך התהליך) למסור ולדון בהתנגדותם למול רשם המקרקעין לשם ביטול העסקה.לא קבל רשם המקרקעין את נימוקי המתנגדים – יכול הרשם למנות עו"ד שיחתום בשם בעל הדירה במידה ומסרב לחתום על אף החלטת הרשם.
כמו כל היתר, הוצאת היתר בתמ"א כפופה לאישור הרשות המקומית תוך שהיא מאפשרת לכל הגורמים הרלוונטיים להגיש התנגדויות (כולל לבעלי דירות בבניין).
אגב, דין זה אינו ייחודי לתמ"א 38 אלא קיים גם בבנייה על מגרש ריק. כמו כן קיימים כללים בהגשת תכניות במסגרת תמ"א כגון: גיל הבניין, נחיצות ואפשרות החיזוק (הצהרת מהנדס), קווי הבניין במגרש וישנן הקלות שניתן לבקש מתוך סל ההקלות המותרות במסגרת תמ"א 38 ועוד.על הרשות המקומית לדון בהתנגדויות ולהחליט בדבר המשך תהליך הוצאת ההיתר.

תוספות בנייה


גבולות הבניין בקווי המגרש הקיים (עפ"י תכנית מדידה),מכסות מרביות של תוספת שטח עיקרי עפ"י התמ"א ומרפסות עפ"י התב"ע, מבנה הדירה (אפשרויות אדריכליות ואפקטיביות תוספות בנייה), העדר מקלט בבניין, תכנית חיזוק הבניין, כדאיות כלכלית ועוד.

פתרונות חנייה


כן. מחובתנו לדאוג לפתרונות חנייה, ראשית לדירות החדשות. בנוסף, אנו נפעל  להוספת חניות עיליות לדירות הקיימות בכפוף להחלטתכם(ויתור על שטחי גינה וכו')ובהתאם למגבלות המגרש ולהיתר הבנייה שיאושר. בכל מקרה לא תהיה פגיעה בחניות קיימות הרשומות בטאבו להוציא אילוצים הנדסיים שיחייבו שינוי מיקום בלבד עקב תכנית החיזוקים ותוספות הבנייה.

בעלי מוגבליות החיים בבניין


קיימת התייחסות ומענה נקודתי למקרים אנושיים הדורשים פתרונות חריגים כגון דיור חליפי. כל מקרה ידון לגופו של עניין ובדיסקרטיות מלאה. הפתרון יפורסם ויהווה חלק מההסכם!

האם ייתכן מצב בו אחד הדיירים מקבל הטבות נוספות


לא !!! אנו מתחייבים לשקיפות מלאה שבמסגרתה לא יהיה הסכם כלשהו שלא יהווה חלק או נספח מההסכם הכללי, כולל מתן מענה למקרים חריגים שיבואו לידי ביטוי במסגרת ההסכם הכללי.

האם כל דייר חותם על הסכם ?

לא. יהיה הסכם אחד בלבד המשותף לכולם אשר עליו יחתמו כלל הדיירים המסכימים בתחילת המהלך ובסיומן של החלטות רשם המקרקעין במידה ויהיה מעורב.

האם נציג הדיירים יכול לחתום בשמי ?

לא. על ההסכם הסופי יחתום כל בעל דירה באופן אישי ובנוכחות עו"ד אשר יאמת את חתימתו.

האם הדיירים מעורבים בקבלת החלטות בפרוייקט ?

כן. במפרט מפורטים תחומי מעורבות של נציגות הדיירים במהלך הבנייה כגון עיצוב הלובי , בחירת צבע בשטחים המשותפים, בחירת תא המעלית (קבינה) ועוד והכול בשיתוף עם אדריכל הפרויקט.

מי ממן את עלות העורך דין ?

אכן כן והמימון מקורו בחברה לאחר שייחתם הסכם מחייב בין הצדדים.

מהי תקופת הליווי של עורך הדין בפרוייקט ?

תקופת הליווי תלויה בהחלטתכם ובהסכם מול העו"ד. שכה"ט שאנו נעמיד לרשותכם מכסה ליווי משפטי שגרתי עד מועד קבלת טופס 4. במצבי קיצון של תביעות משפטיות בגין הפרות יסודיות (מהותיות) של ההסכם וביטול ההסכם כחוק עומדת לרשותכם הערבות הבנקאית שתהיה מצויה בנאמנות בידיו של העו"ד המייצג אתכם ונועדה לשימושכם עפ"י שיקול דעתכם כולל בין היתר לכסוי עלויות יעוץ משפטי עפ"י הצורך.

סכום נדרש עבור ערבות בנקאית ?

כן ובסכום שיוסכם בין עורכי הדין של הצדדים.

האם קיים סיכון בו דייר יכול לאבד את בעלותו על הדירה במידה והחברה פשטה את הרגל

לא. לא נרשמות כל הערות רישומיות בטאבו על הדירות עצמן.

האם קיימת פוליסת ביטוח לפרויקט ?

כן. אחד התנאים בטרם תחילת העבודות בנוסף להצגת ההיתר ומסירת הערבות הבנקאית, תועמד לרשות בעלי הדירות פוליסת ביטוח בפני כל הסיכונים, לרבות עבודות קבלניות, נזקי רכוש, אש, צד ג' וחבות מעבידים למשך כל תקופת העבודות.

האם ניתן לגור בדירה בזמן העבודות ?

כן אך יש לקחת בחשבון שהמתחם הופך לאתר בנייה עם כל ההשלכות הקשורות לכך בתחום הרעש, אבק ונוחות שנפגמת. אנו מצידנו מבטיחים לעשות כל מאמץ להקל עליכם את השהות בדירות בתקופת הבנייה.

אני משכיר את הדירה, האם עלי לחשוש שמה אקבל תנאים אחרים ?

ההתייחסות היא שוויונית, דינן של הדירות המושכרות אינו שונה מדינן של הדירות בהן בעלי הדירות גרים בה בעת הבנייה. אי הנוחות הפוקדת את בעלי הדירות הגרים בבניין זהה לאי הנוחות החלה על שוכרי הדירות ועל המשכירים להגיע להבנות עם השוכרים.

בבניין קיימת דירה בבעלות ציבורית, מה קורה במקרה זה ?

שוכרי הדירות אינם שותפים למו"מ . המו"מ יערך ישירות מול הגוף המשכן (כגון : עמידר , חלמיש וכו').

 

 

 

תמ״א 38 מספקת ממ״ד לדיירי הבניין
פינוי בינוי

Related Posts

Login

Register

You need to enable user registration from User Manager/Options in the backend of Joomla before this module will activate.