חוק פינוי בינוי - ש.מ קוסטה בנייה וחיזוקים
פינוי בינוי שאלות ותשובות

072-3308270     ראשון - חמישי: 9:00 - 18:00, רשימת ממליצים

072-3308270
גודל פונט: +

פינוי בינוי

כל מה שרציתם לדעת על תמ״א 38 ותהליך פינוי בינוי ולא העזתם לשאול 

 

 

איך עובד תהליך פינוי בינוי

באופן עקרוני מדובר בפרויקט בו קבוצת בעלי-דירות בבניינים ישנים חוברים יחדיו, חותמים על יפויי-כוח לגוף מקצועי כמו חברת ש.מ קוסטה על מנת לייצג אותם.

במסגרת ההסכם, הדיירים אמורים לפנות את דירותיהם, למסור אותן לקבלן/יזם, שיהרוס אותן ויבנה במקומן בניינים חדשים ומודרניים.

כל בעל-דירה זכאי לקבל דירה חדשה, גדולה יותר וטובה יותר מדירתו הישנה וימכור בשוק החופשי דירות נוספות באותם בניינים, כדי שהפרויקט יהיה אפשרי מבחינה כלכלית.
בעבור העבודה הדיירים לא משלמים אגורה ומשפרים את תנאי הדיור וסביבת המחייה שלהם כפועל יוצא מכך איכות חייהם עולה וערך הדירה עולה באופן משמעותי ביותר.

מה אני מקבל בתמורה לדירה שלי ?

כל דייר מקבל אפשרות לבחור דירה הפונה לאותו כיוון כפי שדירתו פנתה בטרם ביצוע הליך בינוי פינוי. הדירות החדשות גדולות יותר, מרווחות יותר ומעניקות סביבות חיים טובה יותר.

האם אוכל לממש את הנכס עוד לפני סיום הבנייה

ניתן למכור את הדירה המתפנה כמו בכל עסקת נדל"ן אחרת. במקרה כזה למוכר אין שום הטבות הנובעות מחוק פינוי-בינוי או מחוק מיסוי מקרקעין, הדייר מעביר לקונה את כל הזכויות ואת החובה לעמוד בייפוי-הכוח עליו חתם.

השכנים מתנגדים, מה ניתן לעשות ?

קיימות שתי אפשרויות לשכנים להתנגד -

מקרה ראשון – "דייר סרבן", אם 85% מהדיירים האחרים חתמו על הסכם בינוי פינוי לחברה המייצגת, חוק פינוי-בינוי מפרט הליכים משפטיים שניתן לנקוט נגד "דייר סרבן".
מקרה שני – לפני אישורה של תכנית בניין-ערים מפורטת (תב"ע), מפקידים את התוכנית לידיעת הציבור ועל הרשות העירונית לפרסמו ברבים. בשלב זה ניתן פרק זמן שבו יכול כל מי שעלול לדעתו להיפגע מהתכנית החדשה, להגיש את התנגדותו למוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית.

הדיירים המתפנים, אשר יזמו את הפרוייקט, לא יכולים להתנגד לה, אולם השכנים בבניינים מסביב רשאים, וכן בעלי דירות בתחום הפרויקט.

התנגדויות שכאלו לרוב אינן מתקבלות אך עלולות להשפיע על הזמן הדרוש לאישור התכנית.

שטח עיקרי וביצוע חישוב הנטו והברוטו

עם קבלת האישור העקרוני מהעירייה (המהווה שלב א' – מכינה) יזומנו המתנגדים ואלו שלא חתמו על ההסכם, (במקביל להמשך התהליך) למסור ולדון בהתנגדותם למול רשם המקרקעין לשם ביטול העסקה.לא קבל רשם המקרקעין את נימוקי המתנגדים – יכול הרשם למנות עו"ד שיחתום בשם בעל הדירה במידה ומסרב לחתום על אף החלטת הרשם.
השאלה מערבבת בין ההגדרות של תקנות התכנון והבניה ובין ההגדרות המקובלות בשוק.
לפי תקנות התכנון והבניה "שטח עיקרי" הוא כל שטחי הרצפה שיש להם תקרה, המשמשים ישירות ליעוד שלשמו הוקמו – במקרה שלנו: למגורים. למשל: חדרי הדירה, המטבח, האמבטיה, השירותים, המסדרון ומרפסות מקורות, כולל השטח שמתחת לעובי הקירות. "שטחי-שירות" הם שטחי רצפות שאינם משמשים ליעוד "מגורים" אלא משרתים אותו, למשל: הממ"ד, חדרי-מדרגות, חדרי-מכונות, מחסנים, חניות ומרפסות לא-מקורות – כולל עובי הקירות המקיפים אותם. תכניות בניין-ערים (תב"ע) חדישות מפרטות בדיוק רב את המכסות המכסימליות של שטחים עיקריים ושטחי-שירות שמותר לבנות על מגרש, וכל חריגה מהן מחייבת הליך מיוחד "בקשה להקלה" שמאריך מאד את הזמן עד לקבלת היתר-בניה (ולא תמיד הועדה המקומית מוסמכת לתת הקלות כמותיות בשטחים).
"נטו" ו"ברוטו" הם מושגים הלקוחים מהז'רגון של קבלני הבניין והמתווכים והם אינם ביטויים בעלי נפקות משפטית. ברוב המקרים "נטו" מתייחס לשטח הדירה, ללא שטחי השירות הצמודים אליה וללא החלק היחסי בשטחים המשותפים. לפעמים משתמשים בביטוי "נטו נטו" שהוא אותו שטח, אך בהפחתת השטח שמתחת לעובי הקירות. "ברוטו" ו"ברוטו ברוטו" הם השטח הכולל את כל ההצמדות ועובי הקירות והשטח הכולל את כל שטחי הרכוש המשותף – בהתאמה.
בכל מקרה, על-פי חוק-מכר-דירות, הצדדים חותמים על שרטוטים של הדירה ושל הבניין, בקנה מידה שלא יקטן מ-1:100, כחלק מ"המפרט" וכידוע "תמונה מספרת אלף מילים" ומונעת ויכוחים על משמעות של ביטויים כאלה ואחרים.

האם הדיירים משלמים על משהו ?

שכרם של כל המומחים ואנשי המקצוע שהחברה המייצגת תעסיק, ישולמו מתוך רווחי הקבלן המבצע ועל-ידו. ייקבע מנגנון מדוקדק שימנע מצב של ניגוד-עניינים בין השירותים שהמומחים מפעילים בשם ועבור בעלי הדירות לבין אותם מומחים המקבלים את שכרם מהיזם המבצע, שעליו הם צריכים "לשמור".

האם יש תשלום מיסיים בתהליך פינוי בינוי

בעלי הדירות אינם אמורים לשאת בנטל המס, ככל שיהיה מס, אלא היזם. כשפרויקט פינוי-בינוי מנוהל באופן מקצועי ומתוחכם, ניתן לנצל בו את כל ההטבות האפשריות עבור בעלי הדירות באופן שכל  הפטורים המנויים בחוק ינוצלו לטובת הפרויקט, כאשר הדיירים מחויבים לעשות שימוש בזכותם לפטור ממסים שונים. הפטורים האלה עלולים להיעלם בחלקם, במקרה שבעלי-דירות מפריזים בדרישותיהם (גודל הדירות החלופיות, רמת הגימור הגורמת לעליית שווי הדירות החלופיות וכו'), דבר שעלול להשפיע על רווחיות הפרויקט מבחינת הקבלן ולכן, על אפשרות ביצועו לפועל.

שאלות ותשובות הקשורות לתמ״א 38
שיפוץ בניין חיצוני

Related Posts

Login

Register

You need to enable user registration from User Manager/Options in the backend of Joomla before this module will activate.